协助物业工作、监督管理各项规约的实施、调解业主间的诸多纠纷……无一不考验着业委会的工作能力。

(资料图片)

近日，上海市金山区人民法院（以下简称上海金山法院）针对一起物业服务合同纠纷案件中发现的问题，向某业委会及时制发司法建议，围绕业委会管理问题靶向发力，进一步促进业委会履职尽责，破解基层治理难题。

物业公司起诉业主大会

索要停车费收益

金山某商业广场自2019年5月1日起施行停车收费制度，该商业广场的业主大会与物业公司商定由双方协同管理停车收费工作，停车费收益二者五五分成。

2019年年底，双方就停车收费工作产生争议，业委会意在全权负责停车收费工作。自2020年1月1日起，业委会口头通知物业公司终止合作并自行管理停车收费工作，业委会聘请原物业公司员工管理具体事宜，向上述员工支付工资，并再未向物业公司支付停车费收益。

图片源自网络

物业公司遂诉至法院，要求业主大会履行五五分成协议，向其支付2019年5月至2021年12月期间半数停车费收益。

物业公司诉称，其与业主大会之间关于停车费收益五五分成的协议系经过业主大会决议通过，业委会口头通知收回停车收费管理工作不发生法律效力；相关工作人员由物业公司招募、管理，物业公司自始至终都参与了停车收费管理工作。因此，物业公司有权分得停车费收益的一半。

业主大会辩称，双方没有形成关于停车费收益分成的任何约定，业主大会仅需向物业公司支付每月15000元的停车收费管理费，从2020年1月开始，即由业委会直接发放相关工作人员工资，停车收费管理工作自此与物业公司无关，其无权主张分成。

裁判结果

法院经审理查明，虽然物业公司与业主大会之间没有形成关于收益五五分成的书面协议，但通过会议纪要、小区告示等证据及双方当庭陈述，法院认定双方达成五五分成合意。

但是，根据庭审查明事实，自2020年1月起，物业公司不再参与停车收费管理工作。因此，法院判决业主大会需向物业公司支付2019年5月至2019年12月停车费收益的一半；对于原告其余诉讼请求，不予支持。判决现已生效。

司法建议 对症下药

法院在上述案件的审理中发现，该商业广场业委会在履职过程中存在重大决议形成过程不规范、相关会议文件敷衍潦草甚至有所缺失、公共收益资金管理混乱、班子成员法律意识淡薄等诸多问题，甚至存在廉洁风险隐患。

业主委员会是构建和谐社区，实现基层自治的关键一环，为促进业主委员会健康有序运转，进一步维护全体业主合法权益，上海金山法院向相关部门发出如下司法建议：

一、规范业主大会议事流程

《民法典》及《物业管理条例》对于业主大会参会人数及表决人数都有明确要求，业主委员会在召开会议时应严格遵守。随着我国城市建设步伐的加快，住宅小区、商业小区规模呈扩大化趋势，小区住宅存在一定空置率，业主大会召集存在一定难度是客观事实。

二、加强共有部分收益的管理

依照《民法典》规定，物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主共有。虽然业主大会或者业主委员会可以与物业公司就分成的比例自主协商约定，但是该约定应该经全体业主同意。业主共有的公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

公共收益管理人应定期进行账目审计，将业主共有部分的经营、收益、使用、分配等情况以合理方式向业主公开。

三、强化业主委员会成员的法律、业务知识培训

业主委员会既是业主自治组织，代表业主表达各项诉求、行使各项权利，又需接受基层政府相关部门的指导，肩负一定的基层社会治理功能。社区工作是社会治理的最后一公里，与人民群众切身利益息息相关，工作内容精细庞杂，对业委会成员的群众工作能力、业务规范、法律意识都有较高要求。

建议发出后 落地有声

收到司法建议后，该业委会高度重视，积极做出回复：

1. 严格遵守会议召开、决议通过的最低人数要求，妥善保管履职期间产生的文件资料，在作出涉及全体业主权益的决策时杜绝任意性，始终把维护广大业主权益放在首位；

2. 对业主共有资金设置会计账户，进行会计核算，及时将公共收益补充专项维修资金。关于业主共有资金的使用，制定年度使用计划，经业主大会决定后使用，杜绝任何单位和个人挪用、侵占业主共有资金，杜绝廉洁风险隐患；

3. 业主委员会成员今后绝不接受物业服务企业等有利害关系群体提供的报酬，自觉学习相关法律法规、积极参加业务培训，不断提高成员法律意识和工作能力，在构建和谐社区中发挥积极作用。

法官说法

焦 锐

上海金山法院

民事审判庭法官

本案系业主大会（业主委员会）与物业公司之间的物业服务合同纠纷。通过涉诉案件的处理，有益于业委会明晰权责，切实维护广大业主合法权益。

一、二驾马车，同驱并进，共同构建和谐社区

业主通过业主大会（业主委员会）以向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业，物业管理企业作为独立的经济实体自愿受托于业主提供有偿服务。业主大会（业主委员会）与物业公司之间是一种特殊的平等的新型民事合同关系，作为小区内的“二驾马车”，虽然所处立场不同，但为共同建设一个和谐社区的最终目的是相同的。

业主大会的自治管理与物业公司的专业管理同驱并进、各司其职、相互配合，才能充分发挥各自的优势和积极性，为业主提供更优质的服务，社区建设才能探索出和谐有效的途径。

二、规范业主委员会行为，法院主动发挥职能作用

业主委员会是由广大业主推选出来的，是维护和争取所有业主合理合法权益的群众代表性组织，是全体业主的志愿服务者而非领导者，更不是以权谋私的媒介平台。业委会委员的推选，应该强化任职条件，将热心公益事业、有能力、有责任的业主推举到业委会的工作岗位；而严格界定业委会的权限则可以帮助有效地推进业主大会制度正常运行。

本案中，业主委员会未及时将公共收益纳入业主共有资金基本账户，存在廉洁风险等诸多隐患。人民法院及时制发司法建议，有利于弥补管理疏漏，促进业主委员会健康有序运转，保障广大业主合法权益。

来源丨上海市金山区人民法院

文字：周文

责任编辑丨蒋梦娴

声明丨转载请注明来自“上海高院”公众号

上观号作者：浦江天平

标签：